2005年09月21日
「REIT」を保有することは「不動産」を保有することと同義なのか？
基準地価に関する報道が本日の日経新聞の一面を飾りました。東京２３区は１５年ぶりの上昇で、大阪などの大都市圏も底入れ感が広がるとの、明るい見出しがついています。そして、日経新聞３ページには、こうした状況を金融面から後押ししたのがREITであるとの記事が掲載されています。
REITとはReal Estate Investment Trustの略で、不動産に対して投資する投資信託のことです。ヤフーファイナンスで「投資法人」というキーワードで検索すると、東証と大証合わせて25銘柄が表示され、いずれも100万円以下の金額で売買できることが分かります。さて、では地価の回復の兆候が鮮明になってきた今日において、REITを購入すれば、地価上昇の恩恵に与ることが可能なのでしょうか？
REITとは小口資金を集めて不動産を購入し、購入物件を賃貸に回して得た賃貸収入から諸経費を差し引いた残余を配当として分配する金融商品です。地価と賃料の動きは連動しているので、確かにREITを保有すれば地価上昇の恩恵に与ることが可能となります。しかしREITの価値を決めるのは保有している不動産だけではなく、実はマネジメント能力も重要な要素となっているのです。
REITのマネジメント能力とは具体的にはこんなことです。例えば、いくら魅力的な物件を保有していても空室率が高ければ、賃貸収入は減少してしまいます。つまり、営業力がREITのマネジメント能力の一つであるといえます。また、賃貸収入が潤沢であっても、物件管理が効率的に行われていなければ経費がかさんでしまい、その結果配当は減少してしまいます。つまり、コストコントロール能力も問われるわけです。こうしてみてくると、なんだか株式会社の経営と似ていませんか？REITの価値は、保有する不動産の価値とマネジメント能力に依存することから、「REITは不動産と株式の中間の金融商品である」といわれることもあるのです。
さらにREITへの投資を考えていらっしゃる方は、株式や債券とあわせた投資配分、すなわちアセット・アロケーションの観点から、全体的な投資比率を決定した上で投資を行うべきでしょう。
・・・とこんな内容を、某社の１１月と１２月の資産運用のレポートとして丁度執筆している途中だったので、本日のエントリーはその内容のごく一部の内容を拝借しました。