Aim High News Review

BNPパリバ　急成長

こんな見出しが本日の日経金融新聞に掲載されており驚いてしまった。見出しに掲載されている企業は私の古巣であるが、もちろん決して悪い企業ではないのだが、「急成長」という見出しはなんともしっくりこない、フランスの保守的な名門金融機関なのである。と、記事を読んでみると疑問は氷解する。

（引用始）
『全額出資子会社のカーディフが販売する住宅ローンの疾病保証特約が地方銀行などで人気を集めているためだ。カーディフの2006年のローン保障保険の収入保険料は前年比54％増の102億円となる見通しだ。』
（引用終）

つまり、「急成長」しているのは住宅ローンのいわゆる「団信」の疾病保障特約つきなのである。これがどんなものかを知りたければ、本日の日経新聞の11ページの広告をご覧いただければイメージがつかめると思う。中央三井信託の住宅ローンの広告だが、『「ガン」と診断された時点でローン残高が０円になります。（広告より引用）』とデカデカとコピーが掲載されている。そして、引受保険会社はといえば「カーディフ損害保険会社」と控え目に記述されている。
ここで興味深いのは、まずその商品性である。ガン保険なんて昔からある。団信だって昔からある。簡単に言えば、それら二つが「バンドリング」されただけのことである。つまりガン保険が住宅ローンとひもつきになったと考えれば遠くはない。住宅ローンとひもつきになった保険というのは、保障額が段階的に少なくなる逓減保険であるというのが重要なポイントである。フツーの生命保険会社が力を入れて販売するのは、保障額が5,000万円なら5,000万円でずっと変わることのないタイプの保険であり、こういった商品は当然のことながら、オーバー・インシュアランスといった不経済を引き起こす。しかし住宅ローンとひも付きとなることにより、保険料に無駄のない逓減保険へと生まれ変わることが可能となる。
しかも、より重要なのはそれが被保険者にとって分かりやすいということ。「逓増保険」「逓減保険」とかいわれたってよく分かんないけど、「ローン残高がゼロになります」というのは誇大広告でもなんでもない正当な広告である。つまり住宅ローンとひも付きになるということは、マーケティング上でも実に有効なことなのである。
またこうした住宅ローンとひも付きの商品が拡大することは、貸付金融機関のクレジット・リスクを抑える上で大いに有効に機能する。こうした保険商品が拡大することで、貸出金融機関はクレジット・リスクを抑えながら、新たなパイを獲得することが可能となる。
カーディフはこうした商品を自ら個人と接触する販売網をもたずとも、金融機関と提携するという、ただそれだけで急成長を遂げてしまった。つまり、ここで実に興味深いのは、ビジネスモデルが成功を収めたという点である。BNPパリバに限らずとも投資銀行部門というのは、「人」が全ての世界である。もし利益が急上昇するようなことがあれば、その裏にはどこかに「尊大さ」も急上昇してしまって扱いにくくなった「稼ぎ手」が存在していたということを意味していた。カーディフの営業マンだって投資銀行の営業マンと同様に法人を相手にしているものの、その裏にひしめく個人顧客の恩恵を直接的に与れるようなビジネスモデルを組むことで、扱いにくい「天狗」という副産物を産みだすことなく急成長を遂げることが可能となったのである。（ま、本当にいないかどうかは関知せざるところではあるが）まあ、こんなオイシイビジネスはないわけで、日経金融新聞でも締めくくっている通り、『他の生損保も追随する可能性があり、今後引き受け競争が激化しそうだ。（引用）』ということなのだろう。

それにしても、「カネをもらわないで書く」ということの自由さといったら、たまらない！！今まで３ヶ月弱、全く自由にならないレポートを書いていてフラストレーションがたまっていたが、久々に本当に自己表現ができた気がして、大満足です（笑）

住宅ローン考

本日は久々にFPネタで。
正直なところ、私は時として日経新聞の特集記事の「質のバラツキ」具合に当惑してしまう。例えば本日付朝刊の11ページの『ねだんの力学』と題した特集。デジタル家電の価格形成のプロセスを究明しようとするこの特集は、優れた洞察を含んでおり興味深い。それに対して、3ページに掲載された『比較金融商品サービス』と題された特集は、これは記事の形態をとった広告なのかと疑いたくなるほど、極めて表層的な内容である。
同特集には二つの表が掲載されている。一つは「民間住宅ローンの利率」と題されたもので、これは当初3年間固定金利の一覧表である。もう一つは「住宅金融公庫の提携ローン」と題されたもので、こちらは20年から35年の固定金利のもの。表中で最も表面金利が低いものを比較すると、前者は0.78％、後者は2.67%であり、その差は約2％ポイント。多くの方は前者のタイプの広義の変動金利ローンの表面利率の低さにどうしても「魅せられて」（この表現を使うとどうしてもジュディ・オングのあの衣装を連想してしまうあたり30代後半の哀しいところです）しまう。
にも関わらず、私が住宅ローンの相談を受けた場合基本的にお勧めするのは、後者の固定金利ものである。なぜって、将来なにが起ころうと適用される利率が変わることなく、金利上昇リスクを完全に回避できるから。変動金利ローンの当初の表面利率の低さは、金利変動リスクを債務者が負う代償であると考えた方がよい。「今後2~30年の間に、どれほど金利が上昇しようと私はキチンと利息を支払います」というその肝っ玉に応じて、当初は低い利率がご褒美として与えられるのにすぎない。
もちろん、変動金利型が適した方というのも存在する。例えば、歩合給の割合が高いフローリッチな方。外資系証券のディーラーや歩合給が高いセールスマンの方は、成績次第では全くボーナスがもらえない年がある可能性もあるものの、自らの腕次第で早期に繰上返済を積極的に行い、金利上昇期を前に債務を完済できる可能性もある。そのような方には、リスク要因を説明した上で変動金利タイプのローンをお勧めすることもある。
と、ここまで私の手の内を明かしてしまっても、なお私が与えうる付加価値というのは繰上返済の目標額を組み込んだプランを作成することにある。繰上返済がいかに得であるのかは頭で分かっていても、それは貯金の取り崩しを意味するのであるから、実際には躊躇する方が多い。「これだけ貯蓄を取り崩しても生活には支障をきたさない」ということをワン・トゥ・ワン対応で数値化することにこそ、FPの真価が問われるのだと私は考えている。
少しセンセーショナルな表現をとれば、変動金利型のローンは偽装マンションと、以下の点で共通点がある。

①問題が短期的に発生する可能性は極めて低い。
②問題の直接的な引き金は企業のコントロールの及ばない（金利情勢、地震）ものである。

くれぐれも断っておくが上記の二点のみに相似性が見られるというだけのことであり、偽装マンション同様の「悪意」があるなどと述べているのではない。偽装マンションには国が支援の手を差し伸べてくれたが、金利が急上昇してローンの返済が困難になったとしても、誰も救済などしてくれない。なぜなら、そうした事態も承知の上で変動金利のローンで借り入れたのだから。銀行のローン担当者が「異動」という極めて都合のよいシステムが存在せず、ローン完済まで債務者と顔を合わせる可能性が高いという場合、担当者は変動金利タイプのローンを勧めることができるであろうか？私には恐くてできない。
ここまで説明しても変動金利型のローンで借り入れたいという方は、それも一つの見識である。そのような方にアドバイスをしておくと、まず本日の日経新聞の「民間住宅ローンの利率」と題した利率の表は、表の下にも書いてあるように、期間限定のキャンペーン金利に過ぎないということ。これらの当初のキャンペーン金利のみに惑わされることなく、キャンペーン期間が明けた時点での利率の設定基準をつぶさにチェックしておく必要がある。また、悲観的なシナリオ（つまり将来急激な金利上昇が発生し得る）のもとでシミュレーションしてみること。金融機関が行ってくれるシミュレーションは、かなり楽観的であることが多い。悲観的なシナリオの数値を見ても、動揺することがなければ、その方はリスク許容度という点においては変動金利型のローンを借り入れる資質があるといえる。

住宅ローン長期固定金利が2％台に

みずほ銀行は10月から、20―35年の長期固定型住宅ローンの金利を0.33ポイント引き下げ、年2.87％にするとの報道です。このローンはいわゆる「民間新型住宅ローン」と呼ばれるもので、ローン債権は銀行から住宅金融公庫に売却し、公庫が証券化してまとめて、他の投資家に販売するという仕組のローンで、弊社過去記事にも関連記事があります。
新聞報道には「認知度の低さから、取扱件数が年三千三百件程度と伸び悩んでいる。」との記述がありました。なぜ、この商品は普及しないのでしょうか？答えは、販売している金融機関が、競合する自前の住宅ローンを用意しているケースが多いからです。
銀行は昔は、優良企業にお金を貸し付けて、相当な利ざやを稼いでいましたが、優良企業は直接金融市場に流れて、優良企業への貸付からは高い利ざやは望めなくなりました。その代わりとして銀行の収益源として注目されているのが、住宅ローンです。住宅ローンを販売すれば、2～30年という長期に渡って高い利ざや収入を獲得できることとなります。そこで、銀行は自前の住宅ローンを用意して、収益源を強化することを狙っているのです。
一方で、この「民間新型住宅ローン」は、①ローンを販売する銀行②証券化事務を行う住宅金融公庫③証券を購入する投資家の3者でローン収入を分配することとなります。この中でいわゆる「利ざや」の部分は証券のホルダーである投資化が享受することになり、銀行はこの「利ざや」収入がオイシイと思っているのに、仕組み上、それを第三者にみすみすもっていかれることとなってしまうのです。
さて、自前の住宅ローンと民間新型住宅ローンの２種類を揃えている銀行が、ローンの申込者から相談を受けたとき、どちらを勧めるでしょうか？答えは自明で、これが民間新型住宅ローンの普及が進まない理由です。
銀行の窓口に行けば、ローンの相談には無料で応じてくれます。しかし、ただほど高いものはないのです。無料で相談するとはいえ、営利ビジネスなのですから、銀行が収益を確保するためには、お客様にとってよいローンより銀行にとってよいローンを勧めざるを得ません。
住宅は人生最大の買い物で、ローン商品の選択・返済計画の立て方次第で、一生涯に支払う利息の金額は数百万円（私のお客様のケースでは500万円前後の金額をセーブできることが多いです）という単位で変わってきます。適切な商品選択・返済計画立案のためには、専門的な知識が必要ですが、商品の販売側にたっている人からは中立的な立場での助言は望めません。
住宅ローンの相談は是非弊社をはじめとする、独立系FPに御用命下さい。

住宅ローンと証券化

グッドローンがドイツ証券と住宅ローン事業で提携して、グッドローンが保有する住宅ローンの債権をドイツ証券が証券化して販売するとの報道です。基本的には、この仕組みは、2003年10月よりスタートした「民間新型住宅ローン」と同じです。民間新型住宅ローンでは証券化を担うのが住宅金融公庫で、今回の記事では、ドイツ証券が証券化を担うという点が異なる点で、おそらく、ドイツ証券は証券化の事務コストを抑えることで、トータルで低利なローン金利の実現を目指すのでしょう。
住宅ローンの借り手である人々は「証券化という技術によって、民間金融機関が30年近くにわたる長期の貸出しをしやすくなった。」と理解しておけば、それで問題はありません。その背後の仕組みに興味がある方に補足しておくと、一般に住宅ローン市場に参入したがっている民間金融機関は貸出しは30年近くの超長期になりますが、資金の調達は短期資金が主で、そのまま放置しておくと、将来的に逆ざやの問題が発生してしまいます。しかし、証券化という仕組みを通じて貸出債権が売却できれば、こうした逆ざやのリスクは解消されます。では、ローンを販売する金融機関はどのようにして収益を得るのかというと、販売時点のローンの審査や、その後の回収に関する手数料相当分が、ローン販売金融機関の手元に残ることとなり、実質的にはフィービジネスを行っているといえるでしょう。
では、証券化された30年後に満期を迎える債券は誰が買うのでしょうか？考えられるのはやはり生保でしょう。生保の負債はやはり30年以上の超長期で、国債といえど10年満期が主流です。こうしたローン債券を資産に組み入れることで、資産と負債の年限がマッチし、逆ザヤのリスクが低減します。
銀行はROAの向上を目指して、フィー・ビジネスの割合を増やしつつあります。表面的にはやっていることはかわり映えがしないように見えても、10年後の銀行のB/Sはがらりとかわっているかもしれません。

城南信用金庫の低利住宅ローン

城南信用金庫が9月1日から、20年固定型の貸出金利が年2.90％（団体信用生命保険料込み）と、民間金融機関で最も低い水準の住宅ローンを投入するとの報道です。
弊社でも最近住宅ローンがらみの相談が増えているのですが、公庫廃止をにらみ民間が多様な商品を提供しはじめてきており、結論から言えば、ローンで住宅取得をお考えの方は、弊社のようなFP業者にご相談されるのが無難です。第一に、多彩な選択肢から、それぞれの家計に最適なローンを選択するというだけでも難かしいと思われます。また、「家を手に入れればそれでおしまい」というわけではありません。老後資金の形成においても、公的年金に加えて自助努力で資金を作ることが必要となってきており、そうしたことを考慮に入れずにローンを組んでしまうと、取り返しのつかないことにもなりかねません。ローンを組んだ後のキャッシュフローはどのように変化するのか、豊かな老後を送ることはできるのか、専門的な知識のあるFPに頼んで是非シミュレーションをされることをお勧めいたします。
それでも、「FPなんぞに金を払うつもりはない」という方や「頼むにしてもローンの仕組みをきっちりと理解しておきたい」という方のために、本日は一点だけポイントを紹介しておくと、金利を比較する際にはそれが団体信用生命保険料が込みなのか、抜きなのかをはっきりと把握し、もし込みでなければ団体信用生命保険料を上乗せして上で比較せねばなりません。（団体信用生命保険とは、一家の主がローンの債務を残して
亡くなった場合に、保険会社が残された残債務を一括返済してくれる保険のことをいいます。）城南信用金庫の2.9%は込みの数値となっています。
また、経営コンサルタントとしての視点から、城南信用金庫の経営を考えると、一般的に銀行は長期で貸付、短期で資金調達というバランスシート構造になっています。しかし、住宅ローンに日本の金融機関が本格的に進出するのは経験がないことであり、また金利が上昇過程にあることを考えると、資産と負債のコントロール（ALM）をしっかり行える体制が整っていなければ、将来深刻な経営危機に陥る可能性すらあります。「生保の逆ざや」は負債が超長期で資産がそれよりも短期であったことから生じてしまいましたが、住宅ローンに算入する金融機関はこれとは逆サイド（資産長期、負債短期）の逆ザヤに備えるリスクマネジメントを厳格に実施する必要があります。